Что происходит с рынком аренды в Ташкенте в 2026 году – мнение экспертов

Что происходит с рынком аренды после пика 2022 года

После резкого скачка цен в 2022 году рынок аренды жилья в Ташкенте постепенно выровнялся. В 2025–2026 годах ажиотаж, вызванный наплывом релокантов, перестал быть главным фактором, определяющим цены на жилье.

«В 2022 году был большой приток иностранных граждан, в основном релокантов из России. Именно тогда цены на аренду резко выросли. Сейчас рынок уже не живет по этим правилам», – говорит специалист отдела аренды Клара Новикова.

Всплеск активности оказался краткосрочным. Повышенный спрос держался всего несколько месяцев, после этого рынок довольно быстро адаптировался и вернулся к более спокойному режиму. Это отразилось и на работе агентств недвижимости: период турбулентности стал для них проверкой на устойчивость.

Сегодня в сегменте аренды ключевым фактором по-прежнему остаётся спрос. В 2025 году доллар подешевел более чем на 1000 сумов, однако рынок недвижимости почти не отреагировал на валютные колебания.

«На рынке аренды ключевую роль играет не курс валюты, а потребительский спрос. Пока спрос высокий – рынок стабилен. Когда спрос падает, рост цен останавливается», – объясняет эксперт.

В результате рынок аренды в Ташкенте постепенно выходит из состояния перегрева и переходит в более спокойную и предсказуемую фазу. По данным Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР), в январе 2026 года средняя стоимость аренды жилья в столице колеблется в довольно широком диапазоне – от $6,2 до $11,1 за квадратный метр в зависимости от района.

Самые высокие цены по-прежнему сохраняются в центральных локациях – в Мирабадском, Шайхантахурском и Яккасарайском районах. На периферии, включая Бектемирский и Сергелийский районы, аренда остаётся заметно доступнее.

На первый план снова выходят базовые факторы: локация, формат жилья, готовность арендатора и собственника договариваться о долгосрочной аренде. 

Выбор между новостройкой и вторичным жильем сегодня все реже сводится только к цене или количеству квадратных метров. Новостройки привлекают современным форматом среды: новыми подъездами, лифтами, благоустроенными дворами и ощущением технологичности. Такие квартиры проще адаптировать под запросы иностранных специалистов, поэтому они остаются более удобными с инвестиционной точки зрения и позволяют удерживать стабильную ставку аренды.

Вторичный фонд выбирают те, кто ценит обжитые районы и предсказуемую инфраструктуру. Близость к школам, рынкам, зеленым зонам и транспортным развязкам в центре города для многих оказывается важнее новизны фасадов. Покупатель или арендатор сразу понимает социальную среду и уровень комфорта, в котором ему предстоит жить, что снижает неопределенность и делает такой выбор осознанным. 

Как отмечает основатель агентства недвижимости Tencorp Игорь Тен, сегодня решающим фактором становится не количество квадратных метров, а понимание того, за что именно платит клиент.

Кто сегодня формирует спрос и какие районы самые востребованные

За последние годы структура спроса на рынке аренды в Ташкенте заметно изменилась. Сегодня ключевую роль играет международный сегмент – иностранные специалисты, сотрудники международных компаний, IT-сектора и межгосударственных проектов. Именно под эту аудиторию во многом формируются стандарты жилья и ожидания собственников. 

«Иностранцы традиционно остаются в приоритете для владельцев квартир, поскольку рассматриваются как наиболее стабильные арендаторы, ориентированные на долгосрочные контракты и понятные условия», – говорит Новикова. 

По её словам, из-за этого местным арендаторам всё сложнее находить квартиры с современным ремонтом и полной комплектацией в популярных районах.

Наибольший спрос сосредоточен в центральных и деловых локациях – прежде всего в Мирабадском и Яккасарайском районах. В качественных объектах аренда здесь держится на уровне $10-12 за квадратный метр, и даже на фоне стабилизации рынка собственники не спешат снижать ставки.

В более удалённых районах ситуация иная. Например, в Бектемирском или на окраинах Сергелийского района аренда обычно составляет $7-8 за квадратный метр. Здесь рынок быстрее реагирует на изменения спроса и предложения, а цены остаются более гибкими.

Отдельный кейс – Сергелийский район. Ещё несколько лет назад его воспринимали как «дальний», но развитие транспортной инфраструктуры и запуск метро заметно изменили ситуацию. Новые жилые массивы и более доступные цены сделали район альтернативой для части арендаторов. 

«Если локация позволяет без лишних сложностей добираться до работы, фактор удаленности перестает быть критичным, особенно при более доступной цене», – отмечает Клара Новикова.

География иностранных арендаторов остаётся стабильной. Основной поток формируют граждане России, Южной Кореи и Китая. Именно их запросы во многом определяют требования к жилью – от планировки и уровня ремонта до наличия охраны, парковки и прозрачных условий аренды.

Значительную часть спроса формируют также студенты, но этот сегмент носит сезонный характер. Пик активности приходится на осень – с началом учебного года, когда на рынок выходят как местные, так и иностранные студенты. В это время растёт спрос на более доступные варианты, в том числе на совместную аренду.

При этом доля местных арендаторов постепенно увеличивается. Во многом это связано с высокими ставками по ипотеке, которые откладывают покупку собственного жилья. Однако в среднем и дорогом сегментах рынок по-прежнему ориентирован прежде всего на иностранный спрос.

Как выбирают жилье иностранцы и местные

Иностранцы и местные жители по-разному смотрят на жильё — и это напрямую влияет на структуру спроса как в аренде, так и в покупке. Иностранные арендаторы и инвесторы чаще выбирают новостройки. Для них важны внешний вид дома, состояние подъезда, наличие лифта, благоустроенного двора и полностью укомплектованной квартиры. 

«Иностранцев часто пугает старый жилой фонд – даже если сама квартира после ремонта, состояние дома и подъезда может стать решающим фактором», – отмечает специалист. 

Поэтому многие готовы выбрать более компактную квартиру, но в новом доме и с понятным уровнем комфорта. Местные арендаторы и покупатели смотрят на рынок иначе. Для них ключевое – локация и обжитость района: близость к работе, школам, рынкам и транспортным развязкам. Поэтому вторичный фонд остаётся востребованным, особенно в центральных районах с устоявшейся инфраструктурой.

«Местным важна предсказуемость: они знают район, понимают, как он живёт, и готовы выбрать вторичное жильё, если оно отвечает их запросам», – говорит Игорь Тен.

Средний чек и условия аренды 

К 2025–2026 годам рынок аренды в Ташкенте вышел на более понятные ценовые ориентиры. Речь уже не идет о хаотичных скачках: ставки снова зависят прежде всего от района, качества жилья и условий сделки.

«Если брать однокомнатные квартиры со средним, но аккуратным ремонтом, сегодня это минимум $400», – говорит Клара Новикова. В зависимости от района и состояния жилья цена может доходить до $700, а в люкс-сегменте – до $1200.

Двухкомнатные квартиры в востребованных районах обычно сдаются за $600-800. Варианты с более дорогой отделкой и техникой могут стоить $1500-1800. Трехкомнатные квартиры начинаются примерно от $700, а качественные варианты доходят до $1200. В люкс-сегменте ставки могут превышать $3000.

Отдельный вопрос – условия сделки. Стандартной практикой остается предоплата за два месяца плюс депозит в размере месячной аренды. «Почти все собственники сейчас работают по такой схеме, но при долгосрочной аренде условия могут обсуждаться», – отмечает Клара Новикова.

По словам участников рынка, владельцы квартир всё чаще делают ставку на стабильных арендаторов и готовы идти на уступки как по размеру предоплаты, так и по самой ставке. Рынок постепенно уходит от жёстких условий периода перегрева и возвращается к более гибким переговорам.

Покупка жилья: новостройка или вторичка?

На рынке недвижимости Ташкента все отчетливее проявляется разделение между покупкой жилья для жизни и для инвестиций. Выбор между первичным и вторичным рынком сегодня все реже бывает случайным – чаще отражает разные цели покупателей.

Инвесторы все чаще делают ставку на новостройки. Такие квартиры проще сдавать, они лучше соответствуют ожиданиям арендаторов и воспринимаются рынком как более ликвидный актив.

«Новостройка выигрывает за счет формата. Новый дом, подъезд, двор, современные коммуникации и сервис – это сразу другое восприятие жилья», – говорит Игорь Тен.

По его словам, такие квартиры быстрее находят арендаторов и позволяют держать более высокую ставку аренды. При этом вторичный рынок не теряет актуальности, но постепенно превращается в более узкую и качественную нишу. Его выбирают покупатели, для которых важны обжитые районы, сложившаяся инфраструктура и понятная городская среда. 

«Есть люди, которым важно не просто жилье, а ощущение места – история дома и пространство, в котором они будут жить», – отмечает Клара Новикова.

Один из таких примеров – покупка квартиры в сталинском доме на улице Бабура. Высокие потолки, архитектурные особенности и продуманный ремонт сыграли решающую роль. Квартира изначально делалась для себя, и это ощущалось сразу. Покупатель принял решение без торга, ориентируясь не на формальные расчеты, а на комфорт, атмосферу и уникальность объекта.

Данные ЦЭИР показывают, что вторичный рынок жилья в стране развивается неравномерно. В январе 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по республике выросла на 0,9% за месяц и на 8% в годовом выражении. При этом динамика сильно различается по регионам. 

Самые высокие темпы годового роста зафиксированы в Сурхандарьинской, Сырдарьинской и Хорезмской областях. В Ташкенте рост цен остается сдержанным. Это подтверждает, что вторичное жилье все чаще воспринимается не как универсальный актив, а как локальный продукт, ценность которого определяется конкретной локацией и качеством окружения.

С точки зрения цен вторичный рынок в активных районах Ташкента сегодня находится в диапазоне $1200-1500 за квадратный метр. В более удаленных локациях стоимость может снижаться до $700-900 за квадратный метр, в зависимости от состояния дома и окружающей среды.

Новостройки демонстрируют более широкий ценовой разброс. В удаленных и развивающихся районах жилье в сегменте комфорт может начинаться от $900-1200 за квадратный метр. В центральных локациях и проектах бизнес- и премиум-класса стоимость достигает $1500-4000 за квадратный метр. Более высокая цена в новых жилых комплексах обычно объясняется не только классом жилья, но и дополнительной стоимостью – сервисами, безопасностью и уровнем благоустройства.

От наличных к ипотеке

Ипотека перестала быть исключением и стала одним из ключевых инструментов покупки жилья в Ташкенте, заметно изменив структуру спроса на рынке недвижимости. Рынок все меньше опирается на наличные расчеты и все активнее используют банковские механизмы в реальных сделках.

«Если раньше около 90% покупок проходили за наличные, то сегодня эта доля сократилась примерно до 50%, а в отдельных сегментах и ниже», – говорит Игорь Тен.

По его словам, ипотека уже не воспринимается как крайняя мера и стала стандартным решением для тех, кто приобретает жилье для собственного проживания.

Финансовые инструменты изменили саму логику покупки недвижимости. Если ранее для выхода на рынок нужно было иметь всю сумму сразу, то сегодня покупатели все чаще распределяют финансовую нагрузку во времени и входят в сделку на более раннем этапе.

Условия ипотечного кредитования напрямую влияют на распределение спроса между первичным и вторичным рынками. Новостройки традиционно получают более широкую поддержку со стороны банков и застройщиков, в том числе через совместные программы ипотеки и рассрочки. Это расширяет возможности для покупателей, у которых нет полной суммы, и дополнительно стимулирует развитие первичного рынка.

На вторичном рынке ипотека тоже используется, однако процесс оформления требует более тщательной юридической проверки объекта. Банки проводят углубленный аудит, что делает сделку технически сложнее, но одновременно повышает ее прозрачность и безопасность для покупателя.

В результате ипотека становится не просто способом оплаты, а фактором, который меняет поведение участников рынка. Покупатели все чаще предпочитают фиксировать стоимость недвижимости по текущим ценам, рассматривая ежемесячные платежи как вложение в собственный капитал, а не откладывать покупку на неопределенный срок.

Даже располагая полной суммой, часть покупателей осознанно выбирает ипотеку, сохраняя свободные средства для бизнеса или других инвестиций. В этом контексте ипотека все чаще воспринимается как рациональный финансовый инструмент, который делает рынок недвижимости Ташкента более понятным, предсказуемым и доступным.

Риски сделок и что ждет рынок дальше

На фоне усложнившегося рынка все больше арендаторов предпочитают работать через специалистов, даже если это означает более высокие первоначальные расходы. Такой подход воспринимается как способ снизить риски и избежать ситуаций, когда условия меняются уже после заселения. В первую очередь речь идет о наличии официального договора, понятных сроков аренды и гарантий, что квартира действительно будет доступна на согласованных условиях.

«Лучше заплатить один раз, чем потом переплачивать», – говорит Клара Новикова.

По ее словам, большинство проблем на рынке возникает именно там, где стороны ограничиваются устными договоренностями. Договор, акт приема-передачи и прозрачные условия позволяют арендатору чувствовать себя защищенным, а собственнику – быть уверенным в жильце.

«Если нет договора, арендатор никак не защищен. Даже регистрация не заменяет полноценное соглашение», – отмечает Клара Новикова.

По ее словам, в последние годы рынок постепенно выходит из тени: все больше сделок сопровождаются оформлением договоров и актов приема-передачи, что заметно снижает число конфликтов.

Похожая логика работает и при покупке жилья. Ошибки чаще всего связаны с недостаточной проверкой документов, особенно на первичном рынке. «Застройщик продает свой объект, а брокер работает со всем рынком. Это принципиально разный подход», – отмечает Игорь Тен. По его словам, юридическая проверка объекта и понимание перспектив развития локации становятся ключевыми факторами при принятии решения о покупке.

При этом на рынке по-прежнему сохраняется миф о «завышенных комиссиях» агентств, особенно в сегменте покупки жилья. На практике речь идет не столько о комиссии, сколько о профессиональном сопровождении сделки. Условия взаимодействия сторон, включая расчеты, фиксируются документально и определяются индивидуально. Для покупателя это обычно не предполагает дополнительных расходов сверх стоимости объекта, но обеспечивает юридическую проверку и организационное сопровождение сделки.

Иная ситуация складывается в сегменте аренды. Здесь участие специалистов связано с подбором объектов, проверкой документов и оформлением договора. Именно в аренде профессиональное сопровождение чаще всего воспринимается как плата за безопасность сделки, доступ к проверенным вариантам и сопровождение на всех этапах заселения.

«В аренде это не просто подбор квартиры, а гарантия того, что сделка будет оформлена корректно и без неприятных сюрпризов», – добавляет Игорь Тен. В условиях, когда рынок стал сложнее, а риски выше, для многих арендаторов этот фактор становится решающим.

Что касается перспектив, участники рынка не ожидают резких скачков цен в краткосрочной перспективе. По оценкам экспертов, динамика останется умеренной и точечной, во многом она будет зависеть от развития инфраструктуры отдельных районов и качества конкретных проектов. В целом рынок постепенно переходит к более зрелой и предсказуемой модели.

Милана Бахадирова, корреспондент UzNews.uz